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出生人口少,会对房价有什么影响?

当然有,人少需求就少。

很多人认为房价是炒起来的,但其实房子最根本的属性是商品属性,因此供需面才对房价有最大的影响,房价之所以在过去出现突飞猛进式的增长,其中一个原因就是需求太大供应跟不上。

由于过去房屋是配给的,因此很多人房子都不够住,即使有房的人也面临房屋条件不合心意,打算改换住房条件的需求。另外再加上过去十几年来城镇化的迅速推进,很多进城务工人员需要房屋,这样就推升了价格的上涨。

如果人口出现下滑,那么对房价来说显然是利空的,因为人口下降就意味着需求面没有那么多的上升空间了,自然利空房价。是这却不一定对核心城市的房价有明显的改观,因为即使人口再下降,更多的居民也愿意进入大城市生活,虽然全国的人口下降,但是局部的人口甚至有可能上升,这样核心城市的房价未必会出现下降。

另外需要说的一点,在我国现在出生人口虽然下降,但是人口出现整体的下滑,还需要很长一段时间,人口结构性的改变肯定是一种压力,但是影响到房价还需要一段时间,至少在10~20年左右的时间内,对于房价没有根本性的改变。

人口出生比例下降,肯定会对楼市产生一定的影响,从房价的角度来看,主要是受市场供求关系决定的。那么,人口减少之后,房价长远来说是必定会呈现下降趋势,这也确实是今后房价出现拐点的一个重要因素。

曾经有专家预测,如果放开二胎后一年新出生人口应该是4000万,但实际上按照去年新出生只有近1000万,远低于预测数据。这对于未来的房价上涨明显是缺乏足够动力支持的。其实这并不难理解,购买新建商品住宅和二手住宅的需求逐渐走低,房价上涨哪里有接盘侠?

事实上,国内早已经过了缺少房子的时代,按照最新数据显示,目前国内人均住房面积接近40平方米㎡,一般来说,国际上认为人均住房面积只要达到39平方米㎡的情况下,房地产市场的投资增幅就会下降,房价也因此下跌,从而进入品质竞争时代。

总之,接下来哪个城市的净流入人口增多,哪个城市的房价就可能继续上涨,保值增值的潜力也就相应更大。而人口流出比较严重的城市今后将出现类似东北某城市那样的“白菜价”。

出生人口少,房价必定大跌。为什么呢?

一、出生人口少,人口老龄化严重。到时候房子何止卖不掉,租也租不掉。房子留着就是无人要,郊区和小镇的一文不值,市区也好不在哪里去。

二、出生人口少,投资房子也不敢投资了,也没有人为儿子屯房什么的。房子测底失去投资价值,房子必定回归居住属性,租售比相同或者当地平均工资作业了当地房价。

房价由供求关系决定,而供求关系又由土地供应、社会公共资源和人口三个条件形成。

土地供应本身是有限的,早期在房地产开发需求暴增的情况下,土地供应紧张或限制的地方,房价上涨动力最足。但在城镇化达到一定比例的时候,本身可供开发的土地已经很少了,只能转入棚改或拆了建、建了拆的循环,而当财政来源开始优化后,对土地财政的依赖减弱,未来土地对房价的影响力也会减弱。

公共资源的话,本身受到政策的指引,决定了不同地区房子的稀缺性,这一点会长期存在,即分化,公共资源倾斜的地方,自然就会引发人口的流入,所以第二点和第三条是连系在一起的,最终决定房价的还是人口流向。

因此,在过去不管房价如何波动,整体还是由人口流动来决定的,人口持续流入的地方,房价上涨,并且涨得很惊人,比如以前的北上广;人口持续流出的地方,房价下跌,比如黑龙江的鹤岗。

那么显然,出生人口少了,意味着未来的增量人口流动就少了,那便是人口集中流向几个社会公共资源倾斜的城市,增量流入也是会下降的,意味着房价的推动力会继续减弱。而假如出现这种太明显的二八效应,则大部分地区会呈现人口急剧流出,房价会急剧降低。

那么政策上为了房地产行业的整体平稳,就会进行社会公共资源的再分配,避免过度的两极分化,其结果是大部分城市城市人口都没有流入了,房价自然就涨不上去了。一旦从出生人口减少转入到总人口减少,则所有城市房价就会下跌。

出生人口减少,有人认为房价会因此而大跌。我则不这么认为,我认为出生人口和房价并不存在必然的联系。我们先来看看中国历年出生人口变化。

中国历年出生人口(1949-2018)

1949年:1275万

1950年:1419万

1951年:1349万

1952年:1622万

1953年:1637万

1954年:2232万

1955年:1965万

1956年:1961万

1957年:2138万

1958年:1889万

1959年:1635万

1960年:1402万

1961年: 949万

1962年:2451万

1963年:2934万

1964年:2721万

1965年:2679万

1966年:2554万

1967年:2543万

1968年:2731万

1969年:2690万

1970年:2710万

1971年:2551万 (1971年中国开始实行计划生育政策。)

1972年:2550万

1973年:2447万

1974年:2226万

1975年:2102万

1976年:1849万

1977年:1783万

1978年:1733万

1979年:1715万

1980年:1776万 (1980年中国开始实行独生子女政策。)

1981年:2064万 50.60后进入结婚生育期

1982年:2230万

1983年:2052万

1984年:2050万

1985年:2196万

1986年:2374万

1987年:2508万

1988年:2445万

1989年:2396万

1990年:2374万

1991年:2250万

1992年:2113万

1993年:2120万

1994年:2098万 经济不景气

1995年:2052万

1996年:2057万

1997年:2028万

1998年:1934万 金融危机

1999年:1827万

2000年:1765万

2001年:1696万

2002年:1641万

2003年:1594万 (2003年开始,中国每年人口出生数开始基本稳定。)

2004年:1588万

2005年:1612万

2006年:1581万

2007年:1591万

2008年:1604万

2009年:1587万

2010年:1588万 80后一代进入结婚生育期,高成本导致多数人生一个或者晚生?

2011年:1600万

2012年:1635万

2013年:1640万

2014年:1687万

2015年:1655万

2016年:1786万 2016年1月1日我国正式施行“全面二孩政策”

2017年:1723万

2018年:1523万

而2019年截止11月17日,出生人口是1016万,今年应该无法超过1200万,那么同比2018年,出生人口下降了20%,应该是近十年来下降最快的一年了。我认为这和最近几年的高房价有很大关系,因为房价高就导致生活成本高,很多家庭赚的钱扣除房贷,也只够养一个孩子,所以就是放开二胎,很多人还是不敢生。

那么未来房价下跌也不会是因为出人口下降导致,回首过去几十年,出生人口最多的年份,也没见房价有多高,出生最少的年份,也没见房价有多低。

著名商人李嘉诚对房地产说过三个字:Location,location,location,意思就是位置,位置,位置。用他这句话,来回答出生人口少,会对房价有什么影响,无疑是最确切的。

众所周知,房地产除了居住需求以外,和房子相关联的还有附加其上的一系列社会属性,比如教育、医疗、交通等。如,最近刚刚推出的就近入学摇号政策,更是进一步推升了学区房的火热状况。

明白了这个道理以后,我们就会知道当出生人口减少,整个社会人口基数下降的情况之下,由于人的群居属性和城市能够提供给人们的便利服务特性,人口会越来越趋向于集中,日本的东京都地区就是一个很好的例子——要知道日本的人口是在持续下降的。

日本的广大农村,很多地方的房子都无人居住,当地政府推出了一系列的政策,鼓励外来人口入住,有的地方还免费赠送房产。但是日本东京的房价可并没有下降,我们来看一下日本东京的房价走势图。

所以人口下降对房价的影响,可能并没有像人们想象的对房价产生非常强的下降趋势。毕竟我们要明白,我们居住地区的房价,才是真正有意义的房价,如果我们不在一个地方居住,房价问题是没有任何意义的。

决定房价,还是要看城市化进程,城市化进程就是一个人口不断导入某个区域的过程。随着城市化,很多以前的自然村都消亡了,这些自然村原有的人口都迁移到就近的县城或城市,这也是中国住房商品化改革以来,房价大幅上涨的一个主要原因。

房地产问题是一个很复杂的问题,如果你感兴趣的话,可以留言和我互动!

出生人口少,要看这种情况对人口总量的发展趋势是否造成了影响,理论上人口是需求规模的主要影响因素,而需求的增减会传导到整体的房地产市场上,而其对房价的影响还需要再结合房地产行业的发展状态来观察,同时即使房地产业已经处于下坡阶段,整体人口的趋势对拥有不同实力的城市来说,人口吸引力的不同也会造成人口流动的分化,从而影响到房价的表现也会有所不同。

一、分析出生人口少对整体房价的影响,需要关注人口的发展趋势与房地产行业的发展现状。

1、出生人口少有没有对人口发展趋势造成影响?

一个国家的出生人口少,也要看人口发展处于怎样的趋势,如果出生人口少只是偶然的某一年的情况,那对人口的发展趋势就不一定会造成影响。比如前面的年份一直在上升,然后突然某一年就出现出生人口的减少,那还不足以说明人口的发展趋势正在下降。

而如果出生人口少说的是出生人口逐年持续减少的情况,或者虽然某些年份有小幅上行,但都被后面下跌的年份把这些增量吞没,且人口减少的年份数量多,人口增长的年份数量少,那么就可以说人口趋势正处于下行的阶段。

那么理论上当人口总量处于不断下行的趋势时,人口的基数自然而然地不断减少,当人口基数不断减少时,购房需求的规模也就会相应地不断减少。

而整体需求量的不断减少,会影响供需中的需求因素,从供需的角度来说,如果原来的供应比较平衡,在需求减少时供应没有变化或者跟不上人口的变化,那么整体房价下行的可能就会很大。

2、人口总量的变化需要同时结合房地产的发展现状来观察对整体房价造成的影响。

人口的变化对应的是需求的增减,而需求对应的另一端是供应端,这个供应端就要看房地产市场的发展状况了。

如果在人口处于下降的趋势时,房地产行业的住房结构以流通的商品房为主,且供需两端都已经基本处于平衡状态,供应端的开发力度、新房供应量已经满足甚至超过了当时人口的购房需求,而接下来还是保持继续大力开发,那么必然会造成供过于求的局面。

这样的结果必然会对整体房价形成压力,因为此时潜在能接盘的规模已经在逐步收缩,无法再消化市场的供应量。

而如果房地产开发端一直都处于限制开发的状态,或者住房供应结构中并非以流通的商品房为主,而是一直推行大量的安居房、保障房、廉租房之类的民生住房来满足国民的居住需求,同时把商品房引导向某一特定群体的消费,并在供应量上有所控制,那么对大多数人来说都没有什么关系的商品房的价格就不一定因人口变迁而受到过大的影响。

3、国内的人口趋势与远期整体房价变化的关联度很大。

从“出生人口少了”看房价的变化,一方面要看人口趋势怎么样,另一方面要看房地产的发展状况如何,不同的人口趋势和房地产行业的发展状况会导致不同的结果。

而关联国内的情况来说,目前人口处于下行趋势及老龄化现象也正在加速,再加上住房结构以流通中的商品房为主,同时一直以来房地产行业都处于高速开发的状态,供应量不断地出现新高,所以从长远的角度来看不断减少的人口必然会让整体房价逐渐面临调整的压力。

二、不同实力的城市对人口的吸引力并不相同,人口的分化现象也会造成房价走势出现分化。

在出生人口持续减少而对整体房地产市场造成影响的背景下,也要考虑人口的流动因素对局部地区房价的影响。

1、经济实力强的地方对人口吸引力强,整体人口的下行趋势难改这些地区的人口增加。

人口的流动从经济不发达的地区流向经济发达的地区,这是我国甚至世界人口流动的一个显著特点。

人口会随着一个城市的产业和经济的盛衰而流动,即使一个国家的人口总量在减少,但如果某个城市或城市群有非常强大的经济实力和可持续的产业基础,那么这些地方就具备有了吸引人口的力量。

这些地区自带的工作机会、商务环境和生活配套的优势会自然而然地把周边地区、甚至全国各地的人口都持续地吸引过来,提供源源不断的劳动力,从而保证了这个地区的购房需求规模。

例如长三角城市群截止至2018年末时常住人口总量是1.54亿,而在2016年的时候还只是1.51亿,常住人口增加了300万左右。

珠三角城市群在2016年的时候常住人口总量是6000万左右,到2018年的时候是6300万人左右,常住人口总量同样增加明显。

造成这种变化原因主要是当地经济和产业发达,未来无论整体人口总量如何变化,这一流动趋势都将会延续,使人口的流入流出在不同的城市间出现分化的现象。

2、人口流动的分化容易造成房价走势的分化。

人口持续流入的地方,购买需求就会较容易得到保证,同时经济基础扎实,使其房价的走势会比人口流出和经济基础差的城市更稳更有力,从而使房价出现分化发展的现象。

在这种背景下,长三角、珠三角、京津这些地区的经济产业发展、人口流入量都优于国内其他地方,使它们的房价同样处于全国房价的上游地区。

即使在楼市调控的背景下,很多中小城市的房价出现调整的压力,但是这些发达地区中的房价依然有不错的表现,这种现象在日本及其他国家也可得到非常明显的印证。

也以日本为例,日本最大的城市圈是东京都市圈,从日本总务省的数据得知,截止到2019年1月1日东京圈的人口超过3660万人,占了日本人口总量的接近30%,仅2018年就流入了近14万人。

要知道这是在日本总人口持续减少的背景下出现的,在庞大的人口支持下以及发达的经济商务环境的光环下,东京圈即使在日本房地产泡沫被刺破后,依然是日本房最具活力的地区。

而在对立的另一面,在日本总务省的数据中,其全国总共47个都道府县中就有39个呈人口流出状态,那些人口不足和经济低迷的地区,房地产表现自然也就不景气了,虽然日本与我们相比无论是国情还是文化都存在差异,但人口流动对房价分化影响重要程度是显而易见的。

三、结语。

综上所述,出生人口少了是否会影响到房价,一方面要看这种情况是否会形成持续的状态而影响到人口的长期趋势,二要看楼市发展情况处于怎样的状态。而即使在房地产的发展模式让房价与人口深度关联的地方,也会因为地区的吸引力不同而出现人口流动的分化,从而淡化整体人口下行走势所带来的影响,使房价也出现分化的现象,走出独立于整体趋势的行情。

出生人口少,房价必然下降,非常直观的影响。

这几年出生人口确实明显减少,有人说这是因为房价是最好的避孕药,高房价确实让很多人对养育后代有经济上的担心。

出生人口少,最直观的就是一二十年后,这批新生儿到了结婚年龄后,家里会有很多房产供他们选择,也许不单是自己儿女这样,就连结婚对方的家庭也是如此,每个家庭都有好几套房子可以提供,真到了那时,相亲的时候对方是否有房就不重要了。

出生人口少,人们会提前布局,将财产转移到各个人口流入的大城市中,这样会直接导致很多小城镇,县城没有后继人口,全国各地必然出现越来越多的空城,鬼城,人口会大规模的集中在多个都市圈内,而各地方早就不以卖地为主要的资金来源。

出生人口少,不光对房产的需求减少,对社会各方面需求都会减少,社会资源充足的情况下,会有更多人口参与到资源的分配中。

出生人口少,国内人均住宅面积就会真正到达40平,现在的人均40平是将所有能居住的房子都计算在内,很多老破小随着一代人的成长都会拆除,留下真正适合现代人居住的商品房。

出生人口少,会让房子从商品属性重新回归到居住属性,绝大多数人都不会关系房价的涨跌,真正做到房子是用来住的,不是用来炒的,也许到时房产税还没出台,但是否出台也已经不重要了。

供需决定价格

出生人口多,意味着对房子的需求多,供不应求时,价格上涨;

出生人口少,意味着对房子的需求少,供大于求时,价格下跌。

过去20年,随着中国城镇化的发展,中国大量农村劳动力向城镇转移,推动了中国房地产市场的空前繁荣。也使得土地财政有了强大的赖以生存的基础。

根据人口理论,

中国第一次人口高峰在上世纪50、60年代,由于战争结束,百废待兴,急需劳力。毛主席说:人多力量大!!!那时家家大多都有弟兄姐妹五六个,形成了一个庞大的50、60后人口基数。

第二次人口高峰出现在70年代末,80年代初。由于五六十年代出生的人,在70、80年代左右,生儿育女,形成了一个更加庞大的70、80后基数。到了90年代末期,随着70、 80后要安家落户、要娶妻生子,再加上中国社会城镇化的发展,所以庞大的70后80后人口基数就形成了对中国房地产市场的巨大需求。所以2000年左右中国的城镇化加速,中国的房地产飞速崛起,房价一飞冲天!

如今,我国的城镇化进程和人口迁移已经基本完成。

以农村为例,据统计,80%的农民都在本地县城购买了住房,这也是为什么三四线城市的房地产也会在过去的20年涨幅超过15倍的根本原因。(我们县的房价在2000年的时候400/500一平米,在2017年达到了7000元往上每平米)。过去10年来,在城市里能买房的已经买房了,不能买房的想尽各种办法也买了,甚至还有一家买好几套的。所以,房地产市场需求已经饱和,基本上没有后来者了,这不是个例,全国三四线城市都已经饱和了。所以房价接下来的日子里只有下跌了。

全国龙头房企已经开始想御冬的策略了、房产中介机构二手房交易也是成交冷清。

万科开始抛售,去年开始,万科的口号是“活下去”!今年恒大全国降价,双十一期间,好多房企也加入到了降价促销的大军。各大房企售楼部以前门庭若市、人头攒动,目前冷冷清清,鲜有人问。二手房市场也是有价无市,成交冷清。目前的房地产市场可以用冰冻来形容。

包括北、上、广、深等一线城市的房子也不可能一直涨下去

北、上、广、深核心区的房价已经直逼纽约、东京、巴黎、伦敦的房价水平,全球住宅价格最高的十大城市中,我国香港、上海、深圳、北京上榜,占据了四个席位,还想涨哪里去?这价格,已经甩人口密度最大的印度孟买好几条街了。

综上所述,中国房价未来上涨的空间不是太大了,过去二十年,我国已经造了太多的房子,随着需求的饱和,随着需求的不断下降,政府下一步的策略是如何让房价软着陆,最好不要暴跌。

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